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Guía para entender la reclamación de gastos de hipoteca sin volverse loco – Lares Abogados

Lares Abogados Llíria Y Manises
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ABOGADOS LLÍRIA Y MANISES | Reclamar gastos de hipoteca, una noticia que en los últimos días escuchamos con mucha frecuencia, tanto que al final puede llevarnos a error. Desde Lares Abogados en Llíria y Manises, te explicamos las claves de esta reclamación al banco para que conozcas los aspectos más importantes.

¿Cómo reclamar la devolución de los gastos de hipoteca? Si tienes una hipoteca, es muy posible que en los últimos días te estés preguntando si te corresponde algo por ello.

La reclamación de los gastos de hipoteca no es nada nuevo, pues se basa en una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre del año 2015, declarando la nulidad por abusivas de las cláusula que en la escritura notarial, el banco trasladaba todos los costes de constitución de estos préstamos al prestatario, el cliente.

En principio, no hay que confundirlo con la reclamación de las cláusulas suelo, si bien es muy probable que un cliente tenga las dos cláusulas, y por tanto pueda reclamar por ambas cosas, pero no en todos los casos. La cantidad de información en los medios está generando mucha confusión a los afectados.

Entonces ¿por qué se ha armado ahora tanto revuelo? La causa es que a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea haya respaldado a los consumidores, (algo que no estaba muy claro por la posición fuerte de los bancos), se ha terminado por perder el miedo a reclamar sin tapujos a los bancos, y digamos que esta era una cuenta pendiente de reclamar.

En el caso de los gastos de hipoteca, la devolución no es, al menos por el momento, automática, es decir, hay que revisar cada caso individualmente, y la negociación, según el banco que nos toque, será más o menos sencilla.

Pero vamos a analizar las cuestiones básicas sobre los gastos de hipoteca y su reclamación:

 

 1. Qué son los gastos de hipoteca y por qué se pueden reclamar

Una hipoteca es la garantía que el consumidor proporciona al banco que le presta el dinero, aportando unos derechos al banco sobre un inmueble o varios, para el caso de que si no se devuelve el préstamos en los plazos pactados, el banco pueda hacer suya la vivienda. Esto se firma ante notario y se inscribe en el Registro de la Propiedad para que tenga validez a todos los efectos.

En las escrituras del préstamos hipotecario se ha venido incluyendo una cláusula donde figuraba que el cliente debía hacerse cargo de todos los gastos que se originaran por constituir dicha hipoteca, recogidos en una cláusula como esta:

“Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía…

El Tribunal Supremo falló en su sentencia que hacer pagar a quien recibe el préstamo, todos los costes generados por la inscripción de la garantía en favor del banco, va en contra de las normas legales.

 

 2. Qué tipo de gastos se deben reclamar

La sentencia del Tribunal Supremo declara nula esa cláusula para los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados,  ya que estos gastos se hacen en interés del banco, y por tanto es quien debe contribuir a ellos.

Con respecto al último, el impuesto, hay todavía cierta confusión, ya que hay resoluciones que afirman que el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados corresponde al consumidor, otros al banco y otros a ambos al 50%.

Y es que aquí se encuentra una de las principales controversias de la aplicación de la sentencia del Supremo, y por lo cuál no hay que precipitarse. La Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados señala en su Art. 8 que el consumidor es sujeto pasivo del préstamo, pero no de la garantía, esto es la hipoteca. Por tanto no sería el encargado de pagar esa parte del impuesto.

No obstante, el Real Decreto 828/1995 sobre Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, exime en sus artículos 25 y 88 al banco (prestamista) del abono del impuesto.

 

3. Qué gastos no se pueden reclamar al banco

En primer lugar, hay que diferenciar las 2 escrituras que al comprar una vivienda te darían si solicitaste un prestamos. Por una parte, está la compraventa, y los gastos de esta escritura no son reclamables, ya que son de cuenta del vendedor y comprador. Los costes de la escritura de formalización del préstamo de la hipoteca es el que sí se reclama.

Abogados Lares Llíria y Manises - Reclamaciones de deudas

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Gastos como los de tasación, seguros y comisiones, no son, en principio para reclamar, ya que, según el Supremo,  es un servicio del que se beneficia el cliente.

Otros gastos como los de comisión por amortización anticipada, gastos por subrogación, por extinción del condominio, etc., y aunque son gastos por la hipoteca, tampoco se pueden reclamar, por no estar relacionados directamente con la garantía hipotecaria.

 

4. Si solicité un préstamo y pasado un tiempo, realicé una ampliación o una novación. ¿Puedo solicitar los gastos de las 2 hipotecas?

Sí, si en ambos casos, los gastos de Notario, Registro e Impuestos de dichas operaciones, han sido pagados únicamente por el cliente. El banco debió contribuir, y por tanto se puede reclamar.

5. Tengo un préstamo para el local comercial donde tengo mi empresa y una casa en el pueblo. También pagué gastos de hipoteca de ambos. ¿Puedo reclamar?

La resolución se basa en la defensa del consumidor, por lo tanto, afecta sólo a consumidores, no a empresas. En cuanto al uso de la vivienda, es indiferente, se puede reclamar tanto vivienda habitual como viviendas de temporada (apartamentos, chalets, etc.).

 

6. Tengo una vivienda de Protección Oficial (VPO), ¿también puedo pedir la devolución de los gastos de hipoteca?

Sí, en el momento en que el banco transfiriera toda la carga de los gastos al consumidor, puede reclamarse, también para VPO.

 

7. Terminé de pagar mi hipoteca hace unos años, ¿puedo reclamar los gastos hipotecarios todavía?

El plazo para reclamar es de 4 años. Si todavía se está pagando, contados desde la Sentencia del Supremo, es decir hasta Diciembre de 2019. Si se terminó de pagar, no deben haber pasado más de 4 años de la finalización del préstamo hasta el momento de la sentencia, es decir, terminar de pagar después de Diciembre 2011.

En cualquier caso, nosotros recomendamos prudencia  con la vía judicial en el tema de los plazos y analizarlo bien. La vía extrajudicial no entraña ninguna consecuencia negativa.

 

8. Nos concedieron un préstamo a mí y a mi novia/o. Ahora no nos hablamos y nos limitamos a ingresamos en el banco cada uno nuestra parte todos los meses. ¿Tenemos que reclamar juntos?

En principio no, cada uno puede exigir su parte, aunque habría que ver / acreditar quién pagó los gastos, o si se hicieron de cuenta común.

 

9. Pagué todos los gastos pero no tengo las facturas.

Son necesarios para poder reclamar. Si no los tienen, se puede tratar de solicitar en la notaría y Registro de la Propiedad en la que se realizaron las gestiones.

Si no se consiguen, se complica mucho el realizar la reclamación con garantías.

 

10. ¿Cómo se reclaman los gastos de hipoteca?

 1º- Vía extrajudicial: Se interpone una reclamación al Servicio de Atención al Cliente del banco. Las quejas o reclamaciones deben interponerse de forma personal o con un representante, y podrán presentarse en cualquier oficina de cualquiera de las entidades del banco o su grupo.

2º- El  Servicio de Atención al Cliente tiene  un  plazo de dos meses a contar desde la  presentación de la reclamación para pronunciarse. Transcurrido ese plazo, se podrá interponer otra reclamación en un Servicios de Reclamaciones de los Supervisores Financieros, entre los que se encuentra el Banco de España.

Si en el plazo de dos meses su banco no contesta a la reclamación, o contesta de manera negativa sobre la posibilidad de recuperar los gastos de su hipoteca, se puede iniciar la vía judicial.

 

11. ¿QUÉ DICEN LOS BANCOS SOBRE LA RECLAMACIÓN DE GASTOS HIPOTECARIOS?

En las reclamaciones extrajudiciales, los bancos están negando su responsabilidad.

Si bien han ido variando su mensaje, pasando del no nos corresponde al no hay sentencia judicial que nos obligue, es obvio que no lo iban a poner tan fácil. Pagar de forma voluntaria no es algo afín al sector bancario, por lo que entra dentro de lo previsible.

No obstante, hay otro hecho muy llamativo, y es que algunas entidades, ya han modificado la cláusula de gastos en las nuevas hipotecas y la gran mayoría propone el pago del Notario de forma compartida, así como algunos bancos, comparten el gasto de gestoría.

Cuanto menos, como decíamos en el punto anterior, el consumidor no debe pagar el 100% de los gastos de hipoteca, y los bancos lo saben.


12. EL IMPORTE A DEVOLVER PODRÍA SER ENTRE 3 Y 4 VECES SUPERIOR A LAS CLÁUSULAS SUELO.

Se estima que puede ascender hasta los 15.000 millones el total que, en el caso más favorable para el consumidor, la banca debería devolver a los ciudadanos, lo que supone el triple de las cantidades manejadas por las cláusulas suelo.


 13. LOS JUECES NO SE PONEN DE ACUERDO. 

A lo largo de este año, ha habido sentencias de todo tipo. Condena a devolver todo, sólo gastos de Notario y Registro,  la mitad de todo, devolución también de la gestoría, otros la tasación, y en varias combinaciones entre sí. Somos iguales ante la ley, pero no del todo.

Un total de 15 Audiencias Provinciales, que son los juzgados donde pasan las demandas, cuando una de las partes recurre la sentencia de 1ª Instancia, y que están un escalón por encima en la pirámide judicial, se han posicionado a favor de la total devolución de los gastos de hipoteca.

Por otra parte, otros tribunales, entre los que está la Audiencia Provincial de Valencia, únicamente condenan al banco a devolver Notaría y Registro, fallando que el Impuesto es cosa del consumidor.


14. POR QUÉ EXISTEN ESAS DIFERENCIAS EN CADA SENTENCIA DE GASTOS DE HIPOTECA

Como decíamos anteriormente, hay disparidad de criterios, y es que hay dos cuestiones a debatir:

 

  • ¿Deben pagarse todos los gastos por mitad?

Una postura minoritaria de jueces afirma que, dado que los gastos benefician a los dos, deben pagarse por mitad. Por otra parte, la mayoría estima que el beneficiario de hacer público el préstamo y registrarlo es el banco, que obtiene más garantías.

 

  • ¿Quién debe pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados?

El caso del impuesto, chocan por un lado, la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, de cuya interpretación se entiende que no se pueden traspasar al cliente los gastos de la entidad bancaria. Por otro, el propio Reglamento del Impuesto, que dice que el sujeto pasivo será el que reciba el bien.

Éste último es, por cierto, el argumento estrella que seguramente hayas recibido en la contestación de tu banco al reclamar gastos de hipoteca extrajudicialmente.

Aclarar estos aspectos no es irrelevantes, ya que, en un supuesto se reduciría la cantidad devolver a la mitad, y en el otro, estimando que el impuesto puede llegar a suponer un 80% de todos los gastos, la cifra que recibiría el consumidor sería sensiblemente más baja, cercana al 20% de todo lo pagado.

 

15. EL SUPREMO DICTARÁ LA SENTENCIA DE GASTOS DE HIPOTECA DEFINITIVA

Ante la falta de criterio unificado, el Tribunal Supremo ha manifestado su intención de pronunciarse sobre el criterio a seguir por el resto de tribunales en relación a los gastos de hipoteca.

Esta unificación de criterio es más que necesaria, ya que en los últimos meses se han vivido situaciones esperpénticas, como que la Sala 7ª de la Audiencia Provincial de Valencia dictara en su sentencia que Bankia debía devolver todo, incluido impuesto, y dos semanas después, la Sala 9ª dijera que el impuesto no.


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